شوک بی‌آبی به بازار مسکن

به گزارش 9 صبح، در هفته‌های اخیر، هشدارهای جدی درباره وضعیت آب در کشور بیش از گذشته مورد توجه قرار گرفته است. مسعود پزشکیان با اشاره به کاهش بارش‌های پاییزی اعلام کرده است که اگر تا پایان آبان‌ماه بارندگی قابل توجهی رخ ندهد، احتمال جیره‌بندی آب در شهرهای بزرگ جدی خواهد شد.

او حتی در سناریوی بدبینانه‌تر، به امکان اتخاذ تصمیم‌های دشواری مانند تخلیه برخی مناطق پرجمعیت از جمله تهران اشاره کرده است. این سخنان که پیش‌تر بیشتر در سطح تحلیل کارشناسان محیط زیست شنیده می‌شد، اکنون به سطح سیاست‌گذاری رسمی رسیده و زنگ خطر را برای بخش‌های مختلف اقتصادی و اجتماعی کشور به صدا درآورده است.

کارشناسان تغییرات اقلیمی نیز تأکید دارند که ایران در حال ورود به یکی از خشک‌ترین دوره‌های تاریخی خود است. کاهش سطح آب‌های زیرزمینی، افت شدید مخازن سدها و افزایش مصرف خانگی و صنعتی، فشار بی‌سابقه‌ای بر منابع آب وارد کرده است. این بحران تنها مسئله‌ای مربوط به کمبود بارش نیست، بلکه حاصل دهه‌ها بهره‌برداری ناپایدار و توسعه شهری بدون توجه به ظرفیت‌های طبیعی است. اکنون پیامدهای این خط‌مشی‌ها با سرعتی محسوس در حال نمایان شدن است.

در این میان، مسئله آب تنها به حوزه محیط زیست محدود نمی‌شود و اثرات آن در سایر حوزه‌ها از جمله بازار مسکن قابل مشاهده است. تغییر در الگوی مصرف و امکان‌سنجی سکونت در مناطق مختلف کشور نه‌تنها به تصمیمات فردی، بلکه به حرکت‌های جمعیتی گسترده منجر خواهد شد. همین موضوع سبب شده بسیاری از تحلیلگران بازار ملک، بحث «امنیت آب» را به عنوان یکی از عوامل جدید و جدی در تعیین ارزش و آینده قیمت مسکن مطرح کنند.

با توجه به این شرایط، پرسش اصلی این است که آیا کاهش منابع آب و احتمال جیره‌بندی یا مهاجرت از مناطق کم‌آب می‌تواند موجب تغییرات قیمتی در بازار مسکن شود؟ پاسخ بسیاری از کارشناسان مثبت است، اما این تغییر یک‌دست و همگن نیست و بسته به منطقه و شرایط زیست‌محیطی متفاوت خواهد بود.

با افزایش نگرانی‌ها نسبت به کمبود آب، شهروندان و سرمایه‌گذاران به دنبال مناطقی می‌گردند که از نظر منابع آبی پایدارتر باشند. این موضوع به‌ویژه درباره استان‌های شمالی و غربی کشور که به نسبت وضعیت آبی بهتری دارند، نمایان شده است. افزایش تقاضا برای خرید یا ساخت‌وساز در این مناطق، موجب رشد قابل توجه قیمت مسکن و زمین شده است. در مقابل، برخی کلان‌شهرها که فشار جمعیتی و کم‌آبی در آن‌ها بیشتر است، ممکن است در آینده شاهد کاهش تقاضا یا توقف رشد سریع قیمت‌ها باشند.

از طرفی، هزینه ساخت‌وساز نیز تحت تاثیر بحران آب قرار می‌گیرد. بسیاری از صنایع مرتبط با ساخت‌وساز مانند تولید سیمان، فولاد و بتن، مصرف آب بالایی دارند و هرگونه محدودیت در دسترسی یا افزایش هزینه تأمین آب می‌تواند به افزایش قیمت مصالح ساختمانی منجر شود. این روند نهایتاً به افزایش هزینه تمام‌شده ساخت و در نتیجه افزایش قیمت مسکن نوساز خواهد انجامید.

علاوه بر آن، سرمایه‌گذاران بخش املاک نیز به مسئله کم‌آبی به‌عنوان یک ریسک توجه می‌کنند. وقتی صحبت از احتمال تخلیه مناطق پرجمعیت یا اختلال جدی در خدمات شهری به میان می‌آید، سرمایه‌گذاری بلندمدت در چنین مناطق پرریسکی منطقی به نظر نمی‌رسد. این موضوع می‌تواند حتی پیش از وقوع بحران، روند قیمت‌ها را تحت تاثیر قرار دهد؛ چرا که بازار مسکن بیشتر از آنکه به واقعیت واکنش نشان دهد، به «انتظارات» واکنش نشان می‌دهد.

در نتیجه، بحران آب نه‌تنها به مهاجرت و جابه‌جایی جمعیت منجر می‌شود، بلکه می‌تواند ساختار کلی ارزش‌گذاری املاک در کشور را تغییر دهد. ارزش مسکن از این پس، به‌جای ابعاد، متراژ یا دسترسی به خدمات شهری، بیش از هر زمان دیگر به «امنیت منابع طبیعی و امکان زیست‌پذیری» وابسته خواهد بود.

در یک تصویر کلان، مناطق مختلف کشور بسته به وضعیت آبی خود، الگوهای متفاوتی از قیمت‌گذاری مسکن را تجربه خواهند کرد. شهرهایی که با کم‌آبی شدید مواجه‌اند، ممکن است در بلندمدت از نظر سکونت‌پذیری جذابیت خود را از دست بدهند و حتی با کاهش تقاضا روبه‌رو شوند. در مقابل، مناطقی با شرایط اقلیمی مناسب‌تر، فضای سبز گسترده‌تر و منابع آبی پایدارتر، مقصد موج‌های جدید مهاجرت خواهند بود و این موضوع می‌تواند رشد قیمتی قابل توجهی را برای ملک در این مناطق رقم بزند.

در کنار این جابه‌جایی‌ها، الگوهای شهرسازی نیز ممکن است تغییر کند. شهرهای آینده احتمالاً با ملاحظات شدیدتر مصرف آب طراحی خواهند شد؛ از محدودیت در ساخت برج‌ها گرفته تا توسعه شهرک‌های کم‌مصرف و مدیریت هوشمند منابع. این تغییرات می‌تواند چهره معماری و توسعه شهری را در سال‌های آینده دگرگون کند.

از سوی دیگر، سیاست‌گذاران نیز اکنون باید به مسئله آب به عنوان یک متغیر اصلی و نه حاشیه‌ای در برنامه‌ریزی اقتصادی و مدیریت شهری نگاه کنند. برنامه‌ریزی مسکن بدون در نظر گرفتن وضعیت آب، می‌تواند منجر به بحران‌های ثانویه و حتی مهاجرت‌های اجباری شود. بنابراین، مسئله آب از امروز بخشی از سیاست‌گذاری مسکن محسوب می‌شود.

در مجموع، بحران آب دیگر یک هشدار محیط‌زیستی صرف نیست، بلکه یک زنگ خطر برای آینده شهرنشینی و بازار مسکن در کشور است. اگر روند کنونی ادامه یابد و برنامه‌ریزی مستقلی برای مدیریت منابع و کنترل توسعه شهری صورت نگیرد، ممکن است در سال‌های نه‌چندان دور شاهد جا‌به‌جایی جدی ارزش‌ها در بازار املاک باشیم. آینده مسکن ایران وابسته به آینده آب است؛ و این آینده، اکنون در مرحله تصمیم‌گیری قرار دارد.